Rewolucja w marketingu branży deweloperskiej? Nowe przepisy dla deweloperów

Pod koniec kwietnia 2025 roku, Sejm prawie jednomyślnie (418 za, 0 przeciw, 2 głosy wstrzymujące się), zatem ponad partyjnymi podziałami, przyjął projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Następnie, po przyjęciu poprawek przedłożonych przez Senat, Marszałek Sejmu przekazał Prezydentowi do podpisu całość ustawy, co też głowa państwa uczyniła. Jakie więc zmiany czekają przedsiębiorców z branży deweloperskiej?

Zasada transparentności i jawności cen oraz centralizacji danych

Przede wszystkim – pełna transparentność. Ustawa kładzie kres popularnej ostatnimi czasy praktyce, według której deweloper uzgadnia cenę indywidualnie z każdym potencjalnym kupcem. Transparentność ta ma być zapewniona poprzez nałożenie na dewelopera obowiązku prowadzenia własnej strony internetowej (od rozpoczęcia sprzedaży do sprzedania ostatniego lokalu) zawierającej takie informacje jak: ogólny prospekt informacyjny inwestycji, adres siedziby (lub głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, jeśli deweloper jest osobą fizyczną), adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, adres inwestycji, sposób kontaktu nabywcy z deweloperem. Adres tej strony winien być uwzględniony we wszystkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży.

Jednakże zasadzie transparentności najbardziej zadośćuczyni – zwłaszcza w sytuacji kryzysu mieszkalnictwa w Polsce – obowiązek informowania na stronie o cenie za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, cenie całego lokalu, cenie pomieszczeń przynależnych (np. piwnicy, strychu komórki, garażu – jeśli nie wchodzi w skład ceny za m2) oraz o „innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność” (np. koszty notarialne), a także obowiązek prowadzenia swego rodzaju kroniki cen – czyli informowania o kształtowaniu się cen od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Co ważne – wszystkie te ceny powinny uwzględniać podatek VAT, a co ciekawe – deweloper zobowiązany jest raz na dobę przekazywać ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji (obecnie za ten dział administracji rządowej odpowiada Ministerstwo Cyfryzacji) informacje o cenach i ich zmianach, które minister ten będzie publikować w ogólnopolskim portalu (tzw. otwarte dane).

W razie wątpliwości – na korzyść kupującego

Pandemia koronawirusa bardzo negatywnie wpłynęła na ceny materiałów budowlanych, chociaż według danych grupy PSB ceny te w pierwszych czterech miesiącach 2025 roku spadły o 0,6% względem analogicznego okresu rok wcześniej, a jako że materiały te mają wysoki udział w całkowitym koszcie budowlanym, to na porządku dziennym są zmiany cen za metr kwadratowy (choć wynikać mogą one także ze wszelkiego rodzaju promocji mających zachęcić nabywców do skorzystania z oferty).

W związku z tym ustawodawca nałożył na deweloperów obowiązek uaktualniania na stronie informacji o cenie lub innych świadczeniach pieniężnych w dniu ich zmiany z podaniem jej daty. Jest to o tyle ważne, że rozbieżności pomiędzy cenami na stronie, a oferowanymi przy zawarciu umowy rozstrzygane będą na korzyść klienta – ma on prawo do żądania uwzględnienia ceny korzystniejszej dla niego.

Kogo to właściwie dotyczy, czyli o problemach interpretacyjnych

Polski ustawodawca przyzwyczaił nas do problemów z interpretacją uchwalanych przepisów. O ile nie ma wątpliwości, że nowo przyjęte prawo dotyczy wyłącznie deweloperów, co wywodzone jest wprost z literalnego brzmienia art. 19a: „Deweloper ma obowiązek…”, nie zaś rynku wtórnego i stron nieprofesjonalnych (np. dwóch osób prywatnych), o tyle niektóre źródła stawiają pytanie: czy budowa musi być zakończona, by dana inwestycja weszła w zakres przedmiotowy ustawy, czy dotyczy ona także inwestycji będących wciąż w realizacji? Pytanie to jest o tyle zrozumiałe, że podczas procesu legislacyjnego doszło do ważnych zmian w projekcie ustawy. Spór ten łatwo rozwiązać – w tym celu przeprowadźmy dwutorową interpretację.

Wykładnia teleologiczna wymaga odwołania się do celów, jakie postawił sobie ustawodawca przyjmując nowe przepisy – cofnijmy się wobec tego do prac legislacyjnych. W uzasadnieniu do pierwszej wersji projektu wnioskodawca pisze o nieruchomościach „powstałych w ramach inwestycji deweloperskich” (powstałych, czyli zakończonych, a nie dopiero powstających), a w samym projekcie wskazuje, że nowe przepisy mają mieć zastosowanie do umów wymienionych w art. 3 i art. 4 nowelizowanej ustawy, a zatem do umów sprzedaży. 

Jednakże z literalnego brzmienia przyjętego przepisu wynika, że prawodawca nakłada na dewelopera obowiązki będące przedmiotem tego wywodu „od dnia rozpoczęcia sprzedaży”, a zatem skoro przyjętą praktyką rynkową jest sprzedaż nieruchomości przez ukończeniem budowy (a nawet – jak mawiają ironiści – „dziury w ziemi”), to nowe przepisy stosować należy także do nich. Ponadto w przepisie nakładającym obowiązek informowania na stronie internetowej o cenie za metr kwadratowy, ustawodawca mówi o „każdym z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych” – każdym, czyli bez rozróżnienia na nieruchomości ukończone i te w trakcie budowy. Prymat należy przyznać właśnie wykładni językowej, bowiem odnosi się ona do treści (brzmienia) uchwalonego prawa i nie ma żadnych podstaw normatywnych do traktowania uzasadnienia ustawy (jej projektu) jako integralnej jej części.

Jednakże najważniejsza w tym zakresie zmiana, dająca ostateczną odpowiedź na postawione pytanie, zaszła podczas rozpatrywania projektu ustawy przez Senat. Izba wyższa rozszerzyła, a Sejm do tej poprawki się przychylił, opisywane obowiązki o:

• umowy rezerwacyjne, których przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego,
• umowy deweloperskie, w których deweloper zobowiązuje się do wybudowania w przyszłości i przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, a ten – do zapłaty ceny.

Kary za nieprzestrzeganie przepisów

Wszelkie niedotrzymanie opisanych wyżej obowiązków stanowić będzie naruszenie zasady udzielania klientom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, zatem postrzegane będzie jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, za co grozi kara do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary – nawet jeśli przedsiębiorca działał w sposób nieumyślny. Dlatego też na płaszczyźnie marketingowej kluczowym elementem będzie właściwe ułożenie współpracy pomiędzy deweloperem i jego działem marketingu, a obsługującą go agencją marketingową lub domem mediowym.

Jak to wpływa na marketing?

Zmiany, które już niedługo wejdą w życie, będą miały bardzo wyraźny wpływ na pracę wewnętrznych działów marketingu firm deweloperskich. Przede wszystkim – jako że nieznajomość prawa szkodzi – cały zespół powinien zostać przeszkolony i uświadomiony o nowych obowiązkach. Istotne jest, by wiedział nie tylko co trzeba robić i od kiedy, ale także by podział nowych ról był jednoznaczny, bowiem do opracowania będą procedury dotyczące aktualizacji cen na stronie, przekazywania ministerstwu informacji o nich, aktualizacji treści reklamowych i ogłoszeń, a także systematycznego przeglądu witryny internetowej pod kątem jej zawartości, jej wymaganych prawem elementów.

To wszystko dotyczy wewnętrznej, wręcz zakulisowej, pracy przedsiębiorstwa, ale istnieje jeszcze ta oficjalna płaszczyzna – relacji dewelopera z klientem i przekonania go do kupienia właśnie tej, a nie innej nieruchomości. Skoro ceny i przebieg ich zmian będą już w pełni jawne, to przewagę i zainteresowania ofertą budować należy gdzie indziej. Dlatego ważniejsze niż kiedykolwiek wcześniej będzie doświadczenie użytkownika najpierw z reklamą, czy też ogłoszeniem, a następnie ze stroną internetową. W obu tych miejscach bardzo wyraźnie podkreślone powinny być atuty inwestycji i jej lokalizacji (np. energooszczędność, 5 minut do metra, liczne placówki edukacyjne w pobliżu itp.).

Ponadto, w połowie trzeciej dekady XXI wieku plany mieszkań, choćby najbardziej dokładne, nie wzbudzą takiego zainteresowania jak wizualizacje 3D czy wirtualne spacery po inwestycji. A gdy mowa o spacerach – coraz bardziej popularne stają się dni otwarte na budowie konkretnych bloków, apartamentowców, by potencjalny nabywca mógł osobiście przekonać się co kupuje i że nie jest to przysłowiowy kot w worku.

Nie sposób nie wspomnieć o tym, co najbardziej nas interesuje, czyli o cenach. Przewaga, zwłaszcza w droższych inwestycjach, będzie budowana zapewne poprzez atrakcyjne promocje i rabaty – i to dotyczące nie tylko ceny za metr, ale także np. darmowego miejsca postojowego, rabatu na miejsce w garażu podziemnym czy możliwości kupna bez wkładu własnego. Wszystkie te profity powinny być dobrze komunikowane zarówno na stronie, jak i w reklamach. Dlatego też istotne jest prawidłowe ułożenie współpracy na linii deweloper – agencja reklamowa, tak by zmiana przekazu reklamowego przebiegała szybko i bezproblemowo, zwłaszcza gdy zawiera on ceny.

Od kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Jak wskazywałem na początku, zmiany w ustawie nie budziły sporów politycznych, zatem nie jest niespodzianką, że Prezydent ją podpisał. W związku z tym nastąpi publikacja w Dzienniku Ustaw, a miesiąc po niej zmiany wejdą w życie – można zatem spodziewać się, że będzie to połowa lipca 2025 roku. Od tego czasu każdy deweloper rozpoczynający nową inwestycję będzie związany nowymi przepisami. A co w przypadku przedsiębiorców, którzy rozpoczęli sprzedaż lokali lub domów przed wejściem w życie opisywanych zmian? Ci deweloperzy mają dwa miesiące na dostosowanie się do nowej rzeczywistości prawnej, z tym, że dotyczyć ona będzie tylko tych nieruchomości, których własność nie została przeniesiona na nabywcę przed dniem wejścia w życie ustawy.

Jeżeli prowadzisz internetowe działania promujące swój biznes i chcesz mieć pewność, że robisz to nie tylko efektywnie, ale też w zgodzie z obowiązującymi przepisami, skontaktuj się z nami!

Źródła:

1.  Art. 19a ust. 3 nowelizowanej ustawy
2. Art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późn. zm.).
3. Art. 19a ust. 1 nowelizowanej ustawy.
4. Tamże – art. 19b ust. 1 i 3.
5. Ceny materiałów budowlanych [kwiecień 2025]; https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/ceny-materialow-budowlanych/11744/; data dostępu: 02.06.2025
6.  Art. 19a ust. 2 nowelizowanej ustawy.
7.  Tamże – art. 19a ust. 6.
8.  Druk nr 1112 – projekt ustawy wraz z uzasadnieniem; https://orka.sejm.gov.pl/Druki10ka.nsf/0/86909C6A81DB190AC1258C5100653D7E/%24File/1112.pdf; data dostępu: 02.06.2025.
9. Art. 19a ust. 1 znowelizowanej ustawy.
10. Tamże – art. 29 ust. 2.
11. Tamże – art. 2.
12. Art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2007 Nr 50 poz. 331 z późn. zm.).
13. Tamże – art. 106 ust. 1 pkt 4.